Ⅰ. 서 론 3
1. 연구의 배경 및 목적 3
2. 연구의 범위 및 방법 4
Ⅱ. 도시재생사업 추진실태 및 동향 9
1. 도시재생 개념 및 범위 9
1) 도시재생 개념 9
2) 도시공간 구조 및 도시재생 범위 10
2. 도시재생 관련 선행연구 및 법ㆍ제도 10
1) 관련 선행연구 10
2) 법·제도 현황 18
3. 도시정비사업 추진 현황 19
1) 도시의 쇠퇴 및 과제 19
2) 정비사업의 추진 현황 19
3) 도시정비관련 사업규모 25
4. 정비사업 관련 정부 지원정책 26
1) 주거환경개선사업의 관련 지원정책 26
2) 주택재개발사업 관련 지원정책 27
3) 재정비촉진사업 관련 지원정책 27
4) 리모델링사업 관련 지원정책 28
Ⅲ. 부산지역 구릉지 입지 현황 및 분석 31
1. 구릉지 입지 현황 31
1) 해발고도별 구릉지 현황 31
2) 해발고도별 용도지역 현황 32
2. 표고별 건축물 현황 34
1) 건축물 노후도 34
2) 건축물 층수 36
3) 건축물 용도 37
3. 도시 및 주거환경정비 예정구역의 구릉지 입지현황 38
1) 표고별 정비예정구역 입지현황 38
2) 구릉지 정비예정구역의 개발밀도 43
3) 구릉지내 정비구역의 기준용적률 47
4. 구릉지의 용도지역별 도로율 48
5. 재정비촉진사업지구의 구릉지 입지 현황 50
1) 서ㆍ금사 뉴타운지구 50
2) 영도 뉴타운지구 52
3) 충무 뉴타운지구 55
4) 재정비촉진사업지구 구릉지 입지 분석 58
Ⅳ. 구릉지형 도시재생사업 추진방안 61
1. 구릉지역 정비의 기본방향 61
1) 구릉지역의 특성 61
2) 구릉지 주거단지 계획요소 62
3) 구릉지형 주택지 개발의 사례연구 65
4) 구릉지 주거단지 사회적 요소 70
2. 사례지역 실태조사 및 분석 71
1) 동구 정비사업(재건축·재개발) 추진 현황 71
2) 사례지역 위치 및 현황 75
3. 커뮤니티형 주거환경개선사업 추진방안 87
1) 기본방향 87
2) 정비수법 검토 88
3) 일본사례 검토 92
4) 정비사업 적용 시뮬레이션 98
4. 저층고밀형 주택지 정비방안 103
1) 기본전제 103
2) 저층고밀형 주택재개발 방안 검토 108
5. 결합개발방식 적용방안 110
1) 주거지역 + 상업지역 결합 케이스 111
2) 주거지역 + 주거지역 결합 케이스 122
Ⅴ. 결론 및 정책제언 137
1. 결론 137
2. 정책제언 138
1) 커뮤니티형 정비사업 추진 138
2) “결합개발방식” 적용 139
3) 구릉지 재개발시 경관설계전문가 참여 의무화 141
참고문헌 142
<표 Ⅱ-1> 도시재생 관련 선행연구 검토 15
<표 Ⅱ-2> 도시재생 관련 주요 법ㆍ제도 변천 내용 16
<표 Ⅱ-3> 지역별 주택재개발 사업 추진현황(2004.12.30 기준) 19
<표 Ⅱ-4> 지역별 주거환경 개선사업 (2004년말 기준, 주택수 : 천호) 20
<표 Ⅱ-5> 지역별 주택재건축사업 현황(1989~2004.12.30, 단위 : 조합) 21
<표 Ⅱ-6> 지역별 도시환경정비 실적 (면적 : 천㎡) 22
<표 Ⅱ-7> 도시별ㆍ사업별 정비예정구역 현황 23
<표 Ⅱ-8> 부산광역시 정비예정구역 구별 총괄표 24
<표 Ⅱ-9> 국내 도시재생 관련 사업의 시장규모 분석 25
<표 Ⅲ-1> 해발고도별 면적 32
<표 Ⅲ-2> 해발고도별 용도지역 현황 32
<표 Ⅲ-3> 80m 이상 구릉지 내 건축물 노후도 34
<표 Ⅲ-4> 80m 이상 구릉지 내 건축물 층수 36
<표 Ⅲ-5> 80m이상 구릉지 내 건축물 용도 37
<표 Ⅲ-6> 80m이상 구릉지 내 사업방식별 정비예정구역 현황 39
<표 Ⅲ-7> 해발고도 80m이상에 위치한 정비예정구역 현황 41
<표 Ⅲ-8> 구릉지에 위치한 주택재개발 및 재건축 사업 용적률 44
<표 Ⅲ-9> 해발고도 80m이상에 위치한 정비예정구역 추진현황 45
<표 Ⅲ-10> 도시 및 주거환경정비구역 토지이용에 따른 용적률 47
<표 Ⅲ-11> 해발고도 80m이상 용도지역별 도로율 현황 48
<표 Ⅲ-12> 서ㆍ금사 뉴타운지구 내 정비사업구역 현황 50
<표 Ⅲ-13> 영도 뉴타운지구 내 정비사업구역 현황 52
<표 Ⅲ-14> 충무 뉴타운지구 내 정비사업구역 현황 55
<표 Ⅲ-15> 재정비촉진사업지구 표고별 면적비율 58
<표 Ⅳ-1> 구릉지 경사에 따른 공간 특성 62
<표 Ⅳ-2> 경사방향에 따른 영향 비교 62
<표 Ⅳ-3> 주거유형별 용적율ㆍ인구밀도 64
<표 Ⅳ-4> 망미주공아파트 테라스하우스 개발현황 65
<표 Ⅳ-5> 나지오지구 세라비아가 개발현황 66
<표 Ⅳ-6> 컨먼시티 호시다 개발현황 67
<표 Ⅳ-7> 심포닉 힐즈 개발현황 68
<표 Ⅳ-8> 가미호시카와 단지 개발현황 69
<표 Ⅳ-9> 구릉지형 주택개발의 사례 종합 69
<표 Ⅳ-10> 부산 동구 재개발ㆍ재건축 추진현황 72
<표 Ⅳ-11> 부산 동구 도시환경정비사업 현황 73
<표 Ⅳ-12> 부산 동구 주거환경정비사업 현황 74
<표 Ⅳ-13> 초량6동, 수정4동의 세대 및 인구 현황 79
<표 Ⅳ-14> 초량6동, 수정4동의 주민등록인구 연령별 분포현황 80
<표 Ⅳ-15> 초량6동, 수정4동 국민기초생활보장 수급자 현황 81
<표 Ⅳ-16> 초량6동, 수정4동 순수 모·부자가정 현황 81
<표 Ⅳ-17> 동구 초량-유형유보-2 구역 세부조서 81
<표 Ⅳ-18> 동구 초량-유형유보-2 구역 경사도 현황 82
<표 Ⅳ-19> 동구 초량-유형유보-2 구역 건축물 층수 현황 85
<표 Ⅳ-20> 동구 초량-유형유보-2 구역 건축물 노후도 현황 86
<표 Ⅳ-21> 거점확산형정비 방식 특징 89
<표 Ⅳ-22> 복합정비방식 특징 90
<표 Ⅳ-23> 용적률 변화에 따른 분양 세대수 104
<표 Ⅳ-24> 용적률 변화에 따른 사업비 및 분양가 104
<표 Ⅳ-25> 용적률 변화에 따른 사업성검토 105
<표 Ⅳ-26> 주거단지 개발형태에 따른 단지규모 비교표 106
<표 Ⅳ-27> 동구 초량-도시환경-① 구역 세부조서 108
<표 Ⅳ-28> 동구 초량-도시환경-① 구역 세부조서 111
<표 Ⅳ-29> 동구 초량-도시환경-① 구역 건축물 층수 현황 114
<표 Ⅳ-30> 동구 초량-도시환경-① 구역 건축물 노후도 현황 115
<표 Ⅳ-31> 정비사업지 유형별 기준용적률 116
<표 Ⅳ-32> 주요 역세권 반경 500m내 용도지역 현황 117
<표 Ⅳ-33> 서면∼남포동 주요 역세권 반경 500m내 용도지역 현황 117
<표 Ⅳ-34> 서울시의 입지특성을 감안한 구릉지구역 관리목표 용적률 119
<표 Ⅳ-35> 사업구역의 면적, 총 토지가액, 평균공시지가 119
<표 Ⅳ-36> 총토지가액비에 따른 인센티브용적률 (서울시 기준 대비) 120
<표 Ⅳ-37> 용도지역에 따른 서울시, 부산시 건폐율 및 용적률 비교 121
<표 Ⅳ-38> 동구 좌천 시범구역 세부조서 122
<표 Ⅳ-39> 동구 좌천 시범구역 경사도 현황 122
<표 Ⅳ-40> 대상지 건축물 층수 현황 125
<표 Ⅳ-41> 대상지 건축물 노후도 현황 126
<표 Ⅳ-42> 사업구역의 면적, 총 토지가액, 평균공시지가 128
<표 Ⅳ-43> 부산광역시 주택 재개발 및 재건축사업 완료 구역현황 129
<표 Ⅳ-44> 총 사업비에 따른 산정 용적률 및 세대수 130
<표 Ⅳ-45> 총 사업비 산출 132
<표 Ⅳ-46> 분양가 및 개발밀도 추정 133
<그림 Ⅰ-1> 연구의 수행체계 5
<그림 Ⅱ-1> 도심재생 개념 정의 9
<그림 Ⅱ-2> 부산광역시 각 구별 정비사업 비율 현황 24
<그림 Ⅱ-3> 국내 도시재생 관련 사업의 시장규모 26
<그림 Ⅱ-4> 재정비촉진사업의 규제완화 내용 28
<그림 Ⅲ-1> 부산광역시 해발고도별 구릉지 분포도 31
<그림 Ⅲ-2> 부산광역시 용도지역 현황도 33
<그림 Ⅲ-3> 해발고도 80m이상 구릉지 용도지역 현황도 33
<그림 Ⅲ-4> 80m 이상 구릉지 내 건축물 분포도 35
<그림 Ⅲ-5> 해발고도 80m이상에 위치한 정비예정구역 분포도 40
<그림 Ⅲ-6> 구릉지내 폭원 4m이상 도로 현황도 49
<그림 Ⅲ-7> 서ㆍ금사 뉴타운지구내 정비사업구역도 50
<그림 Ⅲ-8> 서ㆍ금사 뉴타운지구 표고도 51
<그림 Ⅲ-9> 영도 뉴타운지구내 정비사업구역도 53
<그림 Ⅲ-10> 영도 뉴타운지구 표고도 54
<그림 Ⅲ-11> 충무 뉴타운지구내 정비사업구역도 56
<그림 Ⅲ-12> 충무 뉴타운지구 표고도 57
<그림 Ⅳ-1> 지형에 순응한 경사지형 주택지 모델 62
<그림 Ⅳ-2> 구릉지의 특성을 고려한 녹지대와 엘리베이트 63
<그림 Ⅳ-3> 나지오지구 경관이미지 66
<그림 Ⅳ-4> 동구 도시 및 주거환경정비예정 구역도 71
<그림 Ⅳ-5> 대상지 위치도 75
<그림 Ⅳ-6> 초량-유형유보-2구역 원경 76
<그림 Ⅳ-7> 초량-유형유보-2구역 전경 76
<그림 Ⅳ-8> 대상지 현황사진 76
<그림 Ⅳ-9> 대상지 행정동 경계도 77
<그림 Ⅳ-10> 대상지 인근 도로현황도 78
<그림 Ⅳ-11> 초량6동, 수정4동의 주민등록인구 연령대별 비교 그래프 80
<그림 Ⅳ-12> 동구 초량-유형유보-2 구역 표고도 82
<그림 Ⅳ-13> 동구 초량-유형유보-2 구역 경사도 83
<그림 Ⅳ-14> 동구 초량-유형유보-2 구역 개별공시지가 현황도 84
<그림 Ⅳ-15> 동구 초량-유형유보-2 구역 건축물 층수 현황도 85
<그림 Ⅳ-16> 밀집주택시가지 정비촉진사업 개념도 92
<그림 Ⅳ-17> 스미다구 교우지마 지구 위치 및 정비사업 후 전경 93
<그림 Ⅳ-18> 스미다구 쿄우지마 지구 정비사업 전후 비교 94
<그림 Ⅳ-19> 정비대상지구 여건분석 96
<그림 Ⅳ-20> 정비대상구역 전경 97
<그림 Ⅳ-21> 정비대상구역 단면현황 97
<그림 Ⅳ-22> 커뮤니티형 정비방식(2안) 98
<그림 Ⅳ-23> 커뮤니티형 정비방식 개념 100
<그림 Ⅳ-24> 커뮤니티형 정비방식 프로세스 100
<그림 Ⅳ-25> 커뮤니티형 정비방식 단계별 주요사항 101
<그림 Ⅳ-26> 초량-2 유형유보 구역 커뮤니티형 정비사업 조감도 사례 102
<그림 Ⅳ-27> 초량-2 유형유보 구역 커뮤니티형 정비사업 단면 현황 102
<그림 Ⅳ-28> 저층ㆍ고밀(혼합) 주택재개발 방향 107
<그림 Ⅳ-29> 저층고밀형 주택재개발 후 예상 전경 108
<그림 Ⅳ-30> 저층ㆍ고밀형(혼합형) 주택재개발 시뮬레이션 109
<그림 Ⅳ-31> 초량-도시환경-①구역 전경 111
<그림 Ⅳ-32> 초량-도시환경-①구역 현황사진 112
<그림 Ⅳ-33> 동구 초량-도시환경-① 구역 개별공시지가 현황도 113
<그림 Ⅳ-34> 동구 초량-도시환경-① 구역 건축물 층수 현황도 114
<그림 Ⅳ-35> 서면∼남포동 주요 역세권 반경 500m내 용도지역 현황도 118
<그림 Ⅳ-36> 동구 좌천 시범구역 표고도 123
<그림 Ⅳ-37> 동구 좌천 시범구역 경사도 123
<그림 Ⅳ-38> 대상지 개별공시지가 현황도 124
<그림 Ⅳ-39> 대상지 건축물 층수 현황도 125
<그림 Ⅳ-40> 대상지 건축물 노후도 현황도 126
<그림 Ⅳ-41> 부산광역시 재개발 및 재건축사업 완료 구역도 131
