제1장 서론..........................................................................................................1 1. 연구 배경 및 목적......................................................................................................1 2. 연구 내용 및 방법.......................................................................................................2 3. 소규모 필지 개발 연구 사례분석.................................................................................3 제2장 부산지역 소규모 필지 현황 및 관련제도..................................................................11 1. 부산지역 소규모 필지 현황......................................................................................11 1) 과소필지의 기준................................................................................................11 2) 과소필지 현황.................................................................................................... 12 2. 관련제도 및 정책......................................................................................................30 1) 건축협정............................................................................................................ 30 2) 결합건축............................................................................................................ 34 3) 소규모 주택정비사업..........................................................................................35 4) 소규모 주택정비 관리지역..................................................................................38 5) 소규모 재개발사업............................................................................................. 40 제3장 해외사례 및 설문조사...................................................................................................... 43 1. 일본 소규모 필지 개발관련 제도.............................................................................. 43 1) 유도시설정비구..................................................................................................44 2) 토지구획정리사업 •시가지재개발사업의 일체적 시행.........................................49 3) 입체환지제도.................................................................................................... 51 4) 개별이용구제도..................................................................................................55 5) 용적 적정배분형 지구계획제도...........................................................................57 6) 주택시가지 종합정비사업...................................................................................59 7) 연담건축물 설계제도.........................................................................................61 8) 시사점................................................................................................................63 2. 설문조사.................................................................................................................. 64 1) 조사개요............................................................................................................ 64 2) 설문조사 결과.................................................................................................... 65 제4장 소규모 필지 개발유도 방안............................................................................................... 81 1. 소규모 필지 특성별 유형............................................................................................81 1) 유형 분류 기준.................................................................................................. 81 2) 유형별 특성........................................................................................................84 2. 필지 특성에 따른 합필개발 검토............................................................................... 94 1) 영도구 청학동 일원 계획안.............................................................................. 94 2) 동구 범일동 일원 계획안..................................................................................96 3. 관련 제도를 활용한 개발유도....................................................................................98 1) 필지단위 건축행위 유도.................................................................................... 100 2) 관리계획을 통한 계획적 관리 및 지원................................................................106 4. 소규모 필지 개발 지원체계 마련..............................................................................109 1) 공공기관(서울주택도시공사) 지원 사례.......................................................... 109 2) 부산도시공사(BMC) 지원 현황.......................................................................112 3) 부산도시공사의 기능 및 역할 확대...................................................................113 제5장 결론 및 정책제언............................................................................................................ 117 1. 결론.......................................................................................................................117 2. 정책제언................................................................................................................119 1) 과소필지에 대한 건축특례 적용....................................................................... 119 2) 소규모 주택정비 관리지역 사업추진................................................................ 119 3) 부산도시공사 기능 및 역할 확대...................................................................... 120 참고문헌..................................................................................................................................121 부록..................................................................................................................................125

〈표 1-1> 관련 연구................................................................................................................. 4 〈표 1-2> 기존건축물 소규모 정비 지원제도의 구역지정기준 및 대상지역...............................5 〈표 1-3> 합필개발 관련 규정.................................................................................................. 6 〈표 1-4> 필지합필 기본조건 및 합필방식................................................................................7 〈표 1-5> 합필 공동개발에 의한 도시형 집합주거 계획（신현지）...........................................7 〈표 1-6> 접도향과 합필수에 따른 공간효율（김혜정）...........................................................8 〈표 1-7> 소규모 집합주택의 적정 개발규모（김혜정）...........................................................8 〈표 1-8> 합필참여에 의한 블록형성의 예（허상우）.............................................................. 9 〈표 1-9> 도로접합방식 및 합필 개수에 따른 코아공유 과소필지 합필 유형（오인탁•염상훈） •-10 〈표 2-1 > 과소필지의 기준.................................................................................................... 12 〈표 2-2> 부산지역 필지 현황................................................................................................12 〈표 2-3> 부산지역 （도시지역）용도지역별 필지 현황........................................................ 13 〈표 2-4> 중구 필지 현황.......................................................................................................14 〈표 2-5> 서구 필지 현황.......................................................................................................15 〈표 2-6> 동구 필지 현황.......................................................................................................16 〈표 2-7> 영도구 필지 현황................................................................................................... 17 〈표 2-8> 부산진구 필지 현황................................................................................................18 〈표 2-9> 동래구 필지 현황................................................................................................... 19 〈표 2-10> 남구 필지 현황.......................................................................................................20 〈표 2-11 > 북구 필지 현황..................................................................................................... 21 〈표 2-12> 해운대구 필지 현황................................................................................................ 22 〈표 2-13> 사하구 필지 현황...........................................................................................23 〈표 2-14> 금정구 필지 현황........................................................................................... 24 〈표 2-15> 강서구 필지 현황........................................................................................... 25 〈표 2-16> 연제구 필지 현황...........................................................................................26 〈표 2-17> 수영구 필지 현황...........................................................................................27 〈표 2-18> 사상구 필지 현황.................................................................................................. 28 〈표 2-19> 기장군 필지 현황.................................................................................................. 29 〈표 2-20> 결합건축제도의 사업 요건................................................................................ 35 〈표 2-21 > 소규모 주택정비사업 주요내용......................................................................... 36 〈표 2-22> 소규모 재개발사업 주요내용.................................................................................. 40 〈표 3-1 > 유도시설정비구와 기존 집약환지 관련 제도 비교.................................................... 46 〈표 3-2> 공간재편 활기창출사업 지원제도..............................................................................47 〈표 3-3> 주택시가지 종합정비사업 지구 요건.........................................................................59 〈표 3-4> 연담건축물 설계제도의 개요.....................................................................................61 〈표 3-5> 호젠지요코쵸의 연담건축물 설계제도 인정기준........................................................62 〈표 3-6> 호젠지요코초 건축협정 주요내용............................................................................. 62 〈표 3-7> 설문조사 설계.......................................................................................................... 64 〈표 3-8> 응답자 특성..............................................................................................................65 〈표 3-9> 보유토지의 과소필지 해당 인지 여부........................................................................66 〈표 3-10> 응답자 특성별 보유토지의 과소필지 해당 인지 여부.............................................. 66 〈표 3-11> 보유토지 개발 의향..............................................................................................67 〈표 3-12> 응답자 특성별 보유토지 개발 의향.........................................................................68 〈표 3-13> 개발 형태.............................................................................................................69 〈표 3-14> 주변토지와 함께 개발 시 선호 규모........................................................................69 〈표 3-15> 개발 의향이 없는 이유......................................................................................... 70 〈표 3-16> 소규모 필지 개발 제도 인지도(복수응답)............................................................ 71 〈표 3-17> 응답자 특성별 소규모 필지 개발 제도 인지도(복수응답)................................ 72 〈표 3-18> 소규모 필지 개발 제도 선호도..............................................................................73 〈표 3-19> 응답자 특성별 소규모 필지 개발 제도 선호도.................................................74 〈표 3-20> 소규모 필지 개발 방식 선호도..............................................................................75 〈표 3-21 > 응답자 특성별 소규모 필지 개발 방식 선호도.................................................76 〈표 3-22> 소규모 필지 개발을 위한 부산시의 지원 사항(복수응답)........................................ 77 〈표 3-23> 응답자 특성별 소규모 필지 개발을 위한 부산시의 지원 사항(복수응답) --79 〈표 4-1 > 토지형상 구분......................................................................................................... 81 〈표 4-2> 건축물 노후도 기준................................................................................................ 82 〈표 4-3> 유형 I (B) 토지대장............................................................................................... 84 〈표 4-4> 유형 ll(D) 토지대장............................................................................................... 85 〈표 4-5> 유형 III (F) 토지대장.............................................................................................86 〈표 4-6> 유형ᅵV(H) 토지대장............................................................................................87 〈표 4-7> 유형V(J) 토지대장.................................................................................................88 〈표 4-8> 유형VI(L) 토지대장...............................................................................................89 〈표 4-9> 유형VII(N) 토지대장.............................................................................................90 〈표 4-10> 유형VIII(P) 토지대장.........................................................................................91 〈표 4-11 > 소규모 필지 유형별 특성 .....................................................................................92 〈표 4-12> 영도구 청학동(주거지역) 일원 토지 현황............................................................. 94 〈표 4-13> 영도구 청학동(주거지역) 일원 검토 설계 개요.................................................95 〈표 4-14> 동구 범일동(상업지역) 일원 토지 현황................................................................ 97 〈표 4-15> 동구 범일동(상업지역) 일원 검토 설계 개요........................................................ 97 〈표 4-16> 관련법에 근거한 건축규제완화 제도.................................................................... 98 〈표 4-17> 소규모 정비 관련제도 구분.................................................................................. 100 〈표 4-18> 맞벽건축의 특례.................................................................................................. 100 〈표 4-19> 건축협정제도의 건축규제완화 특례..................................................................... 102 〈표 4-20> 건축협정제도를 활용한 필지단위 및 구역단위 정비 유형 ....................................103 〈표 4-21 > 결합건축제도의 사업 요건..................................................................................104 〈표 4-22) 도시재생법 및 조례 따른 건축규제완화 항목 및 완화내용......................................105 〈표 4-23> 도시형 생활주택의 특례.......................................................................................106 〈표 4-24> 소규모 주택정비사업 주요내용.............................................................................106 〈표 4-25> 소규모 주택정비사업의 특례................................................................................ 107 〈표 4-26> 자율주택정비사업 및 가로주택정비사업 따른 특례 및 특례 범위..........................108 〈표 4-27> SH공사의 자율 및 가로주택정비사업 사업성분석 서비스.................................... 110 〈표 4-28> SH공사의 자율 및 가로주택정비사업 지원 ......................................................... 111

〈그림 1-1> 연구흐름도.............................................................................................................2 〈그림 2-1> 중구 용도지역 및 과소필지 현황도...................................................................... 14 〈그림 2-2> 서구 용도지역 및 과소필지 현황도...................................................................... 15 〈그림 2-3> 동구 용도지역 및 과소필지 현황도...................................................................... 16 〈그림 2-4> 영도구 용도지역 및 과소필지 현황도...................................................................17 〈그림 2-5> 부산진구 용도지역 및 과소필지 현황도............................................................... 18 〈그림 2-6> 동래구 용도지역 및 과소필지 현황도...................................................................19 〈그림 2-7> 남구 용도지역 및 과소필지 현황도...................................................................... 20 〈그림 2-8> 북구 용도지역 및 과소필지 현황도......................................................................21 〈그림 2-9> 해운대구 용도지역 및 과소필지 현황도.............................................................22 〈그림 2-10> 사하구 용도지역 및 과소필지 현황도.............................................................23 〈그림 2-11> 금정구 용도지역 및 과소필지 현황도.............................................................24 〈그림 2-12> 강서구 용도지역 및 과소필지 현황도.............................................................25 〈그림 2-13> 연제구 용도지역 및 과소필지 현황도.............................................................26 〈그림 2-14> 수영구 용도지역 및 과소필지 현황도.............................................................27 〈그림 2-15> 사상구 용도지역 및 과소필지 현황도.............................................................28 〈그림 2-16> 기장군 용도지역 및 과소필지 현황도.............................................................29 〈그림 2-17> 건축협정 건축특례 - 맹지건축........................................................................30 〈그림 2-18> 건축협정 건축특례 - 대지분할.......................................................................31 〈그림 2-19> 건축협정 건축특례 - 맞벽건축.......................................................................31 〈그림 2-20) 건축협정 건축특례 - 사선제한.......................................................................31 〈그림 2-21 > 건축협정 건축특례 - 건폐율，용적률 통합산정.............................................. 32 〈그림 2-22> 건축협정 건축특례 - 지하층，부설주차장 설치........................................... 32 〈그림 2-23> 건축협정 건축특례 - 행정절차 간소화............................................................33 〈그림 2-24> 협정건축물의 유형.............................................................................................. 34 〈그림 2-25> 소규모 주택정비 관리지역 개념도..........................................................38 〈그림 2-26> 소규모 주택정비 관리지역 내 가로•자율주택정비 특례..........................39 〈그림 2-27> 소규모 주택정비 관리지역 건축규제 완화...............................................39 〈그림 2-28> 소규모 주택정비 관리지역 세제혜택......................................................40 〈그림 2-29) 기존 소규모 정비사업과 소규모 재개발의 차이점.................................................41 〈그림 3-1> 입지적정화계획과 공간재편활력창출사업의 관계..................................................45 〈그림 3-2> 유도시설정비구 개념도..........................................................................................45 〈그림 3-3> 훗카이도 후라노시 중심시가지활성화사업..........................................................48 〈그림 3-4> 후쿠오카 나오카타시 구획정리사업.................................................................... 48 〈그림 3-5> 시가현 히코네시 구획정리사업...........................................................................49 〈그림 3-6> 오츠시 구획정리사업과 재개발 일체적 시행....................................................... 50 〈그림 3-7> 나카노구2초메 구획정리사업과 재개발의 일체적 시행...................................... 51 〈그림 3-8> 입체환지에 의한 권리변환 이미지...................................................................... 52 〈그림 3-9> 입체환지에 의한 사업지구의 전후 이미지...........................................................53 〈그림 3-10> 신마쓰도역 동측지구 토지구획정리사업..............................................................55 〈그림 3-11> 개별이용구제도 개념...........................................................................................56 〈그림 3-12> 모토하마쵸13번가구 시가지재개발계획..............................................................56 〈그림 3-13> 용적적정배분형 지구계획 개념........................................................................... 57 〈그림 3-14> JR니시노미야역남서지구 용적 적정배분.............................................................58 〈그림 3-15> JR니시노미야역남서지구 용적 적정배분 건축물배치도 및 조감도...................... 58 〈그림 3-16> 히가시오토시지구 주택시가지 종합정비사업.......................................................61 〈그림 3-17> 호젠지요코초 연담건축물 설계제도 구역 및 인정기준.........................................63 〈그림 3-18> 보유토지의 과소필지 해당 인지 여부.................................................................. 66 〈그림 3-19> 보유토지 개발의향.............................................................................................. 67 〈그림 3-20> 개발 형태............................................................................................................ 69 〈그림 3-21 > 주변토지와 함께 개발 시 선호 규모................................................................... 70 〈그림 3-22> 개발 의향이 없는 이유.....................................................................................70 〈그림 3-23> 소규모 필지 개발 제도 인지도（복수응답）................................................... 71 〈그림 3-24> 소규모 필지 개발 제도 선호도.........................................................................73 〈그림 3-25> 소규모 필지 개발 방식 선호도.........................................................................75 〈그림 3-26> 소규모 필지 개발을 위한 부산시의 지원 사항（복수응답）.................................77 〈그림 4-1 > 소규모 필지 유형 분류 기준................................................................................. 83 〈그림 4-2> 유형 I （B） 필지 및 로드맵 현황...................................................................... 84 〈그림 4-3> 유형 11（D） 필지 및 로드맵 현황...................................................................... 85 〈그림 4-4> 유형 111（F） 필지 및 로드맵 현황..................................................................... 86 〈그림 4-5> 유형 IV（H） 필지 및 로드맵 현황...................................................................... 87 〈그림 4-6> 유형V（J） 필지 및 로드맵 현황........................................................................88 〈그림 4-7> 유형VI（L） 필지 및 로드맵 현황.......................................................................89 〈그림 4-8> 유형VII（N） 필지 및 로드맵 현황..................................................................... 90 〈그림 4-9> 유형VIII（P） 필지 및 로드맵 현황....................................................................91 〈그림 4-10> 영도구 청학동（주거지역） 계획안（평면도）................................................ 95 〈그림 4-11 > 영도구 청학동（주거지역） 일원 계획안（조감도）........................................96 〈그림 4-12> 동구 범일동（상업지역） 계획안（평면도）....................................................97 〈그림 4-13> 동구 범일동（상업지역） 일원 계획안（조감도）........................................... 98 〈그림 4-14> 관련법에 근거한 건축규제완화 제도................................................................ 99 〈그림 4-15> SH공사 소규모개발 관련 부서 조직도..............................................................109 〈그림 4-16> 소규모재건축 사업성분석 신청절차.................................................................. 110 〈그림 4-17> 관악효신연립....................................................................................................m 〈그림 4-18> BMC 소규모개발 관련 부서 조직도.................................................................112 〈그림 4-19> BMC의 시행 단계별 참여 확대........................................................................ 114 〈그림 4-20> 공공지원 민간임대주택 연계형 정비사업 구조도.............................................. 115 〈그림 4-21> BMC 소규모개발관련 부서 신설（안）........................................................... 116 〈그림 4-22> 도시재생뉴딜사업지 내 빈집 및 자율주택정비사업 추진 사례...........................116