Ⅰ. 서 론 1
1. 연구의 배경 및 목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 2
Ⅱ. 건축물 높이규제의 유형과 관련제도 4
1. 건축물 높이규제와 관련제도 4
1) 건축물 높이규제의 유형 4
2) 국토계획법상의 높이규제 5
3) 건축법상의 높이규제와 가로구역별 최고높이 6
2. 관련계획 검토 7
1) 2020년 부산도시기본계획 7
2) 부산다운건축 마스터플랜(2003년) 8
Ⅲ. 최저고도지구 지정현황 및 분석 12
1. 부산시 최저고도지구 지정 현황 12
1) 지정현황 12
2) 타 시도 비교 16
2. 도심축 현황 및 실태 18
1) 조사개요 18
2) 조사결과 19
3. 시범지구 상세조사 및 분석 28
1) 평균층수 29
2) 노후도 31
3) 공시지가 및 미활용 용적률 가치 37
4) 가로의 구성비(D/H, W/D) 39
5) 대지면적과 건축물 층수와의 관계 41
4. 설문조사 분석 43
1) 조사개요 및 방법 43
2) 일반인 설문조사 43
3) 전문가 설문조사 52
4) 설문조사 종합 및 분석 62
Ⅳ. 최저고도지구 적정성 평가 및 고도이용 방안 63
1. 최저고도지구 기준 적정성 검토 63
1) 도심부 높이관리의 원칙 63
2) 기준 상향시 문제점 64
2. 서면일대 기준 상향 방안 68
1) 기준 검토 68
2) 교통성 분석 73
3) 경제성 분석 94
4) 합필규모 분석 98
3. 도심부 고도이용 유도 방안 105
1) 일본의 고도이용지구 제도 105
2) 도심부 고도이용 방안 106
Ⅴ. 결론 및 정책제언 109
1. 결론 109
2. 정책제언 110
1) 서면일대 최저고도지구 기준 조정 110
2) 부산시 도심부 관리계획 수립 111
3) 도심부 지구단위계획 수립 111
참고문헌 113
부 록 114
<표 Ⅱ-1> 건축물 높이관리의 필요성 7
<표 Ⅱ-2> 가로구역의 구분 10
<표 Ⅲ-1> 부산시 최저고도지구 지정현황 12
<표 Ⅲ-2> 시ㆍ도별 최저고도지구 지정현황 17
<표 Ⅲ-3> 조사구간 층수현황 19
<표 Ⅲ-4> 2000년 이후 사용승인 된 자치구별 층수 현황 20
<표 Ⅲ-5> 조사구간 자치구별 건축허가 시기 21
<표 Ⅲ-6> 중앙로변 최저고도지구 필지규모 22
<표 Ⅲ-7> 중앙로변 최저고도지구 자치구별 필지규모 23
<표 Ⅲ-8> 부산진구 일대 건축물 층수 현황 23
<표 Ⅲ-9> 부산동구 일대 건축물 층수 현황 26
<표 Ⅲ-10> 중구일대 건축물 층수 현황 26
<표 Ⅲ-11> 서면 최저고도지구 내 건축물 층수별 현황 29
<표 Ⅲ-12> 서면 중앙로변 최저고도지구 내 건축물 노후도 현황 31
<표 Ⅲ-13> 서면 중앙로변 최저고도지구 내 건축물 현황 33
<표 Ⅲ-14> 층수별 지가비교 38
<표 Ⅲ-15> D/H비에 따른 공간의 폐쇄범위 40
<표 Ⅲ-16> 서면 중앙로(서면로터리∼광무교) 구간별 D/H 및 W/D비 41
<표 Ⅲ-17> 대지면적에 따른 건축물 층수 42
<표 Ⅲ-18> 일반인 응답자의 거주지 43
<표 Ⅲ-19> 일반인 응답자 성별 44
<표 Ⅲ-20> 일반인 응답자 연령 44
<표 Ⅲ-21> 일반인 응답자의 직업 44
<표 Ⅲ-22> 도심축 형성과 가로변 건축물 높이의 비중관계 45
<표 Ⅲ-23> 부산 도심 중앙로변 건축물 높이 46
<표 Ⅲ-24> 도심 중앙로변 건물높이 상향 46
<표 Ⅲ-25> 도심부 중 건축물 높이 상향 구간에 대한 의견 47
<표 Ⅲ-26> 부도심 건축물 높이의 상향 경향에 대한 의견 48
<표 Ⅲ-27> 도로폭과 주변건축물 높이와의 관계 48
<표 Ⅲ-28> 최저고도지구 지정제도의 필요성 49
<표 Ⅲ-29> 도심 중앙로변 최저고도지구 지정기준의 적정성 50
<표 Ⅲ-30> 최저고도지구의 기준높이 상향에 대한 의견 50
<표 Ⅲ-31> 부산 도심부 중앙로변 최저고도지구 상향 구간에 대한 의견 51
<표 Ⅲ-32> 최저고도지구내의 합필개발 유도방안 52
<표 Ⅲ-33> 전문가 응답자의 전공분야 52
<표 Ⅲ-34> 전문가 전공분야 근무기간 53
<표 Ⅲ-35> 전문가 성별 53
<표 Ⅲ-36> 전문가 연령 53
<표 Ⅲ-37> 전문가 직업 54
<표 Ⅲ-38> 도심축 형성과 가로변 건축물 높이의 비중관계 54
<표 Ⅲ-39> 부산 도심 중앙로변 건축물 높이 55
<표 Ⅲ-40> 도심 중앙로변 건물높이 상향 56
<표 Ⅲ-41> 도심부 중 건축물 높이 상향 구간에 대한 의견 56
<표 Ⅲ-42> 부도심 건축물 높이의 상향 경향에 대한 의견 57
<표 Ⅲ-43> 도로폭과 주변건축물 높이와의 관계 57
<표 Ⅲ-44> 최저고도지구 지정제도의 필요성 58
<표 Ⅲ-45> 도심 중앙로변 최저고도지구 지정기준의 적정성 59
<표 Ⅲ-46> 최저고도지구의 기준높이 상향에 대한 의견 59
<표 Ⅲ-47> 부산 도심부 중앙로변 최저고도지구 상향 구간에 대한 의견 60
<표 Ⅲ-48> 최저고도지구 지정높이의 고려사항 61
<표 Ⅲ-49> 최저고도지구내의 합필개발 유도방안 61
<표 Ⅳ-1> 최저고도지구 기준 상향시 불부합 부지 검토 64
<표 Ⅳ-2> 전면도로폭과 이면도로폭에 따른 최저고도지구 높이기준 예시 71
<표 Ⅳ-3> 서면일대 연구대상지 시설용도 분포 73
<표 Ⅳ-4> 유사시설 이용인구 원단위 74
<표 Ⅳ-5> 활동인구예측 74
<표 Ⅳ-6> 1일 발생통행량 예측 75
<표 Ⅳ-7> 교통수단별 분담율 산정 76
<표 Ⅳ-8> 교통수단별 발생교통량 예측 76
<표 Ⅳ-9> 평균재차인원의 산정 77
<표 Ⅳ-10> 현재 최저고도지구 유지시 발생교통량 77
<표 Ⅳ-11> 최저고도지구 7층 높이로 제한시(대안1) 발생교통량 78
<표 Ⅳ-12> 최저고도지구 10층 높이로 제한시(대안2) 발생교통량 78
<표 Ⅳ-13> 대안별 발생교통량 비교 78
<표 Ⅳ-14> 차로군 분석에 필요한 입력자료 80
<표 Ⅳ-15> 차로폭 보정계수(fw) 83
<표 Ⅳ-16> 경사 보정계수(fg) 83
<표 Ⅳ-17> 교차로 서비스수준 분석기준 85
<표 Ⅳ-18> 첨두시 교차로 서비스수준 분석결과 87
<표 Ⅳ-19> 간선도로 유형 설정 88
<표 Ⅳ-20> 도로구분과 도로여건에 따른 간선도로 유형 89
<표 Ⅳ-21> km당 구간 순행시간 90
<표 Ⅳ-22> 노변마찰 정도 설정기준 90
<표 Ⅳ-23> 간선도로 서비스수준 분석기준 92
<표 Ⅳ-24> 가로구간 서비스수준 분석결과 93
<표 Ⅳ-25> 전국 100대 상권 임대시세(2004년 기준, 서면일대) 96
<표 Ⅳ-26> 7층 개발시 손익분기점 산출 97
<표 Ⅳ-27> 건물층수별 대지면적 자료 98
<표 Ⅳ-28> 서면 최저고도지구 내 개발필지 현황 99
<표 Ⅳ-29> 최소면적 미달필지의 합필 전ㆍ후 비교 103
<표 Ⅳ-30> 주요도로 폭원에 따른 용적률 최고한도 105
<표 Ⅳ-31> 부지면적에 따른 용적률 완화 최고한도 106
<표 Ⅴ-1> 전면도로 및 이면도로 폭원에 따른 최저고도지구 기준높이 예시 111
<그림 Ⅱ-1> 높이규제의 유형 5
<그림 Ⅱ-2> 2020년 부산도시기본계획 공간구조 8
<그림 Ⅱ-3> 중심지 위계에 따른 스카이라인 유도 9
<그림 Ⅱ-4> 부산시 지형 및 입지특성에 의한 가로구역 구분도 11
<그림 Ⅲ-1> 부산광역시 최저고도지구 지정현황도 15
<그림 Ⅲ-2> 타시도 최저고도지구 지정현황 16
<그림 Ⅲ-3> 도심구간(서면~광복동) 최저고도지구 지정현황 18
<그림 Ⅲ-4> 조사구간 층수현황 그래프 19
<그림 Ⅲ-5> 2000년 이후 사용승인 된 건축물 층수 현황 그래프 20
<그림 Ⅲ-6> 조사구간 자치구별 건축허가 시기 그래프 21
<그림 Ⅲ-7> 중앙로변 최저고도지구 필지규모 종합 그래프 22
<그림 Ⅲ-8> 중앙로변 최저고도지구 필지규모 현황(종합) 그래프 23
<그림 Ⅲ-9> 부산진구 일대 건축물 층수 현황도 24
<그림 Ⅲ-10> 동구일대 건축물 층수 현황도 25
<그림 Ⅲ-11> 중구일대 건축물 층수 현황도 27
<그림 Ⅲ-12> 서면 중앙로변 현황사진 28
<그림 Ⅲ-13> 서면 중앙로변 건축물 사진 28
<그림 Ⅲ-14> 서면 중앙로변 건축물 높이 29
<그림 Ⅲ-15> 서면 중앙로변 최저고도지구 내 건축물 층수 현황도 30
<그림 Ⅲ-16> 서면 중앙로변 최저고도지구 내 건축물 노후도 현황도 32
<그림 Ⅲ-17> 지가별 층수분포도 38
<그림 Ⅲ-18> 서면 중앙로변 지가 현황도 39
<그림 Ⅲ-19> 서면 중앙로(서면로터리∼광무교) 구간 설정도 41
<그림 Ⅳ-1> 부산진구 최저고도 지정기준 15m(5층)이상 상향시 불부합필지 현황도 65
<그림 Ⅳ-2> 동구 최저고도 지정기준 15m(5층)이상 상향시 불부합필지 현황도 66
<그림 Ⅳ-3> 중구 최저고도 지정기준 15m(5층)이상 상향시 불부합필지 현황도 67
<그림 Ⅳ-4> 서면 중앙로변 도로와 건축물 높이와의 관계도 69
<그림 Ⅳ-5> 서면 최저고도지구일원 도로폭원 현황도 70
<그림 Ⅳ-6> 교차로 분석과정 79
<그림 Ⅳ-7> 도로의 분석구간 개념도 89
<그림 Ⅳ-8> 합필필수필지 및 개발가능필지 현황도 101
<그림 Ⅳ-9> 각 규모별 개발시 시뮬레이션(서면로터리∼범내골로터리) 102
<그림 Ⅳ-10> 각 규모별 개발시 시뮬레이션(범내골로터리∼서면로터리) 102
<그림 Ⅳ-11> 최소면적 필지의 합필적용 지적도 104
<그림 Ⅳ-12> 도심부 지구단위계획 수립 기준 108
