Ⅰ. 서론
1. 연구배경 및 목적 3
2. 연구범위 및 방법 5
Ⅱ. 지구단위계획 이론적 고찰
1. 지구단위계획의 개념 9
1) 지구단위계획의 정의 9
2) 지구단위계획 구역 지정 10
2. 지구단위계획 제도의 운영경과 및 법제도 동향 15
1) 지구단위계획 제도 운영 경과 15
2) 지구단위계획 제도의 법 규정 및 지침 17
3. 지구단위계획 수립지침 주요 사항 21
1) 지구단위계획 성격 및 역할 21
2) 지구단위계획 수립기준(공통) 21
3) 기타 유형별 지구단위계획 수립기준 29
4) 지구단위계획 인센티브제도 29
4. 지구단위계획수립지침 개정내용 32
Ⅲ. 타 시도 지구단위계획 수립지침 사례 연구
1. 서울특별시 지구단위계획 수립지침 37
2. 경기도 지구단위계획 수립지침 42
3. 대전광역시 제1종지구단위계획 수립지침 45
4. 대구광역시 지구단위계획 수립지침 48
5. 안양시 지구단위계획 수립지침 50
6. 기타지역의 지구단위계획 수립지침 54
1) 수원시 제1종지구단위계획 수립지침 54
2) 인천광역시 공동주택건립 관련 용도지역 관리 등 업무처리지침 54
3) 울산광역시 공동주택 및 재건축관련 지구단위계획 운영(수립)지침 55
4) 광주광역시 공동주택 관련 제1종지구단위계획 자문기준 56
7. 사례연구 종합 58
Ⅳ. 부산광역시 지구단위계획 운영 실태 분석
1. 부산광역시 지구단위계획 운영체계 63
2. 부산광역시 지구단위계획 구역지정 현황 65
1) 지정연도에 따른 지정 현황 65
2) 근거법률에 따른 지정 현황 67
3) 지정 면적별 분류 69
3. 지구단위계획구역 사례지 분석 72
1) 부산시 지구단위계획구역 사례지 분석 72
2) 대표 사례지 실태분석 73
4. 부산광역시 지구단위계획구역의 특징 86
Ⅴ. 전문가 설문조사
1. 조사개요 91
1) 조사 배경 및 목적 91
2) 조사방법 92
3) 응답자 특성 92
2. 지구단위계획에 대한 인식 93
3. 현 부산시 지구단위계획의 운영에 대한 평가 95
4. 세부적 계획 지침의 적용에 대한 인식 96
5. 지구단위계획의 효과적인 운영을 위한 개선사항 106
6. 공동주택관련 지구단위계획에 대한 인식 108
7. 용적률 상향 및 인센티브에 대한 인식 111
8. 기타 내용 117
9. 설문종합 119
Ⅵ. 부산광역시 지구단위계획 운영 실태 분석
1. 부산광역시 지구단위계획 수립지침 필요성 123
2. 지구단위계획 수립지침 구성 방향 124
3. 부산광역시 지구단위계획 핵심지침 설정 125
1) 핵심지침 설정기준 및 분석방법 125
2) 용도지역 조정(종상향 포함)에 따른 기반시설 확보비율 125
3) 공공시설등의 부지 및 설치제공(기부채납)시 용적률 인센티브 운영기준 135
4. 소결 143
Ⅶ. 결론 및 정책제언 149
Abstract 153
참고문헌 155
부록<설문지> 157
<표 Ⅱ-1> 지구단위계획구역 유형 및 지정원칙 11
<표 Ⅱ-2> 지구단위계획의 성격 및 역할 21
<표 Ⅱ-3> 계획 포함 사항 22
<표 Ⅱ-4> 건축물 용도 적용 26
<표 Ⅱ-5> 기타 인센티브 31
<표 Ⅱ-6> 종전과 달리지는 내용 32
<표 Ⅱ-7> 지구단위계획 유형 변화 33
<표 Ⅲ-1> 용도지역 상향시 공공시설 확보 비율(서울특별시) 38
<표 Ⅲ-2> 서울특별시 조례상 기준/허용/상한용적률 40
<표 Ⅲ-3> 인센티브와 용적률 41
<표 Ⅲ-4> 도시지역내 지구단위계획 내에서 기준용적률 및 상한용적률 43
<표 Ⅲ-5> 경기도 적용용적률 산출공식 44
<표 Ⅲ-6> 추가용적률 적용 내용 44
<표 Ⅲ-7> 소형분양주택 건설비율별 가산용적률 산식 45
<표 Ⅲ-8> 종 변경에 따른 기준용적률 및 허용용적률 47
<표 Ⅲ-9> 주거지역의 종상향에 따른 공공시설 확보 비율(안양시) 51
<표 Ⅲ-10> 공업지역 및 상업지역의 종상향에 따른 공공시설 확보 비율(안양시) 52
<표 Ⅲ-11> 상업지역내 주상복합건축물의 용적률 적용기준 53
<표 Ⅲ-12> 공공기여 기준 55
<표 Ⅲ-13> 대체 공공시설별, 기부채납 방법별 부지 제공면적 57
<표 Ⅳ-1> 사업유형별 기준용적률 63
<표 Ⅳ-2> 법률 및 조례 상의 용도지역 용적률 64
<표 Ⅳ-3> 부산 지구단위계획의 지정연도별 현황(2011) 66
<표 Ⅳ-4> 부산의 지구단위계획구역지정 근거법률 현황(2011) 67
<표 Ⅳ-5> 부산 지구단위계획의 구역지정 현황(2011) 69
<표 Ⅳ-6> 구역 면적별 분포(전체) 69
<표 Ⅳ-7> 구역 면적별 세분(0~500,000㎡) 71
<표 Ⅳ-8> 부산시 지구단위계획구역 사례지 분석 72
<표 Ⅳ-9> 대표 사례지 실태분석 73
<표 Ⅳ-10> 사례지 A 개요 74
<표 Ⅳ-11> 사례지 B 개요 76
<표 Ⅳ-12> 사례지 C 개요 78
<표 Ⅳ-13> 사례지 D 개요 80
<표 Ⅳ-14> 사례지 E 개요 82
<표 Ⅳ-15> 사례지 F 개요 84
<표 Ⅴ-1> 조사대상 및 조사방법 92
<표 Ⅴ-2> 응답자 특성별 용도지역 1단계 상향시 적절한 공공시설 부담률 112
<표 Ⅵ-1> 용도지역상향시 기반시설 설치 비율 132
<표 Ⅵ-2> 용도지역 조정(종상향 포함)에 따른 공공시설등 및 기부채납 확보비율 134
<표 Ⅵ-3> 지구단위계획 수립지침 상 용적률 인센티브(최소비율 20%) 137
<표 Ⅵ-4> 경기, 대구, 인천, 광주 용적률 인센티브 산출식 138
<표 Ⅵ-5> 부산광역시 도시 및 주거환경정비기본계획의 용적률 인센티브 139
<표 Ⅵ-6> 각 지역별 용적률 인센티브 산출방식 140
<표 Ⅵ-7> 경기도 용적률 인센티브 산출방식 141
<표 Ⅵ-8> 공공시설등의 부지 및 설치제공(기부채납)시 용적률 현황 142
<그림 Ⅱ-1> 지구단위계획구역 지정절차 12
<그림 Ⅱ-2> 지구차원의 계획제도 도입 및 변천 18
<그림 Ⅱ-3> 지구단위계획 위상 19
<그림 Ⅱ-4> 지구단위계획 관련 법령 및 지침 20
<그림 Ⅱ-5> 도시개발관련법과 사업 20
<그림 Ⅲ-1> 용적률 체계 52
<그림 Ⅲ-2> 상한용적률 산정방식(예시) 53
<그림 Ⅳ-1> 부산 지구단위계획의 지정연도별 현황 66
<그림 Ⅳ-2> 부산의 지구단위계획구역지정 근거법률 현황 68
<그림 Ⅳ-3> 구역 면적별 분포 70
<그림 Ⅳ-4> 구역 세분면적별 지정수 및 지정면적(0~500,000㎡) 71
<그림 Ⅳ-4> 사례지 A 위치도 75
<그림 Ⅳ-5> 사례지 B 위치도 77
<그림 Ⅳ-6> 사례지 C 위치도 79
<그림 Ⅳ-7> 사례지 D 위치도 81
<그림 Ⅳ-8> 사례지 E 위치도 83
<그림 Ⅳ-9> 사례지 F 위치도 85
<그림 Ⅴ-1> 응답자 특성 92
<그림 Ⅴ-2> 바람직한 지구단위계획의 운영계획의 성격에 대한 인식 93
<그림 Ⅴ-3> 효율적인 제도운영을 위한 바람직한 지구단위계획 지침의 범위와 수준에 대한 인식 94
<그림 Ⅴ-4> 직업별 지구단위계획 지침의 범위와 수준에 대한 인식 94
<그림 Ⅴ-5> 부산시 지구단위계획의 운영에 대한 전반적 평가 95
<그림 Ⅴ-6> 가장 문제가 발생되는 개별법상 지구단위계획 사항 96
<그림 Ⅴ-7> 지구단위계획을 운영하는데 있어서 중요한 계획요소 (1순위 응답) 97
<그림 Ⅴ-8> 지구단위계획을 운영하는데 있어서 중요한 계획요소 (2순위 응답) 97
<그림 Ⅴ-9> 지구단위계획을 운영하는데 있어서 중요한 계획요소 (3순위 응답) 98
<그림 Ⅴ-10> 지구단위계획을 운영하는데 있어서 중요한 계획요소 (1+2+3순위 응답) 99
<그림 Ⅴ-11> 주민반발 또는 민원이 많은 계획요소 (1순위 응답) 100
<그림 Ⅴ-12> 주민반발 또는 민원이 많은 계획요소 (2순위 응답) 100
<그림 Ⅴ-13> 주민반발 또는 민원이 많은 계획요소 (3순위 응답) 101
<그림 Ⅴ-14> 주민반발 또는 민원이 많은 계획요소 (1+2+3순위 복수응답) 102
<그림 Ⅴ-15> 지구단위계획 운영시 규제강도가 크다고 생각하는 계획요소 (1순위 응답) 103
<그림 Ⅴ-16> 지구단위계획 운영시 규제강도가 크다고 생각하는 계획요소 (2순위 응답) 103
<그림 Ⅴ-17> 지구단위계획 운영시 규제강도가 크다고 생각하는 계획요소 (3순위 응답) 104
<그림 Ⅴ-18> 지구단위계획 운영시 규제강도가 크다고 생각하는 계획요소 (1+2+3순위 복수응답) 105
<그림 Ⅴ-19> 지구단위계획을 실제 운영하는데 있어 적용이 불가능한 계획요소 (복수응답) 106
<그림 Ⅴ-20> 계획의 변경신청 또는 변경심의의 빈도가 높은 계획요소 (1~3순위 복수응답) 107
<그림 Ⅴ-21> 지구단위계획에서 개선되어야할 사항 (1+2+3순위 복수응답) 108
<그림 Ⅴ-22> 우선적으로 관리해야 하는 공동주택의 계획요소 (3개 선택 복수응답) 109
<그림 Ⅴ-23> 주택법에 따른 공동주택 건립시 용도지역 상향에 따른 장 큰 문제점 110
<그림 Ⅴ-24> 직업별 공동주택 건립시 용도지역 상향에 따른 가장 큰 문제점 110
<그림 Ⅴ-25> 용도지역 상향 가능 단계 111
<그림 Ⅴ-26> 용도지역 1단계 상향시 적절한 공공시설 부담률 112
<그림 Ⅴ-27> 용도지역 1단계 상향시 해당 공공시설 부담률을 지정한 이유 113
<그림 Ⅴ-28> 공공시설등의 설치제공(기부채납)시 적합한 용적률 인센티브 산출방식 114
<그림 Ⅴ-29> 공공시설등의 설치제공(기부채납)시 적합한 용적률 인센티브 산출방식별 선택이유 115
<그림 Ⅴ-30> 서울시 용적률 인센티브 산출방식을 부산광역시 지침으로 도입시 수정할 내용 116
<그림 Ⅴ-31> 직업별 서울시 용적률 인센티브 산출방식을 부산광역시 지침으로 도입시 수정할 내용 117
<그림 Ⅴ-32> 향후 지구단위계획의 운영에 필요하다고 생각되는 계획요소나 지침사항 118
